Usucapione di Beni Immobili: Significato, Requisiti e Procedura

  • 1 mese ago
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L’usucapione consente di acquisire la proprietà di beni immobili e diritti reali di godimento su di essi attraverso il possesso continuato e ininterrotto per un determinato periodo di tempo. Regolata dagli articoli 1158 e seguenti del Codice civile italiano, l’usucapione rappresenta una modalità di acquisto a titolo originario, che non necessita del consenso del precedente proprietario. In questo articolo esploreremo in dettaglio cosa significa l’usucapione, quali sono i requisiti necessari per la sua attuazione, e la procedura da seguire per ottenere il riconoscimento legale della proprietà.

Che Cos’è l’Usucapione?

L’usucapione, o prescrizione acquisitiva, permette di acquisire la proprietà di un bene immobile, o altri diritti reali di godimento, in virtù del possesso continuato e ininterrotto per vent’anni. A differenza degli acquisti a titolo derivativo, come la compravendita, l’usucapione non richiede l’accordo del proprietario originario.

Base Legale

L’articolo 1158 del Codice civile italiano stabilisce che “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per vent’anni.” Questo significa che, se una persona possiede un immobile per vent’anni senza interruzioni e in modo palese, può diventare proprietaria di quel bene attraverso l’usucapione.

Requisiti per l’Usucapione

Per poter usufruire dell’usucapione, il possessore deve soddisfare una serie di requisiti specifici. Questi requisiti sono cruciali per dimostrare che il possesso è stato esercitato in modo tale da giustificare l’acquisizione della proprietà.

Possesso Continuo e Ininterrotto

Il possesso deve essere continuato e ininterrotto per un periodo di vent’anni. Questo significa che il possessore deve dimostrare di aver utilizzato il bene in modo costante, senza interruzioni che possano invalidare il diritto acquisito.

Possesso Pacifico

Il possesso non deve essere stato ottenuto con la violenza o mediante atti abusivi. Deve essere stato acquisito in modo pacifico e senza contestazioni, il che significa che il possessore non ha usato mezzi illeciti per ottenere il controllo del bene.

Possesso Manifesto

Il possesso deve essere palese e non occultato. Questo significa che il possessore deve aver esercitato il suo diritto in modo visibile e riconoscibile da parte della comunità o di un numero significativo di persone. Il possesso occultato non soddisfa i requisiti per l’usucapione.

Volontà di Possedere come Proprietario

Il possessore deve dimostrare la volontà di possedere il bene come se fosse il titolare del diritto di proprietà. Questo implica comportamenti e azioni che mostrano chiaramente l’intenzione di trattare il bene come proprio.

Esercizio dei Poteri del Titolare del Diritto Reale

Il possessore deve aver esercitato i poteri corrispondenti a quelli del titolare del diritto reale. Questo significa che ha gestito, utilizzato e curato il bene in modo coerente con il comportamento di un proprietario.

Procedura per l’Usucapione

La procedura per ottenere il riconoscimento dell’usucapione richiede una serie di passaggi legali e amministrativi. Vediamo nel dettaglio come si può avviare una pratica di usucapione e quali sono le fasi principali del processo.

Fase Preliminare: Raccolta delle Prove

Per dimostrare l’usucapione, il possessore deve raccogliere prove che attestino il possesso continuato, pacifico e manifesto del bene per vent’anni. Le prove possono includere documenti, fotografie, testimonianze e altre evidenze che dimostrano l’esercizio del possesso.

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Mediazione Obbligatoria

Secondo l’articolo 5 del Decreto Legislativo numero 28 del 2010, l’accertamento dell’usucapione rientra fra le materie oggetto di mediazione obbligatoria. Questo significa che, prima di avviare un procedimento giudiziario, è necessario tentare una conciliazione con il proprietario formale del bene. La mediazione si svolge alla presenza di un mediatore abilitato presso un organismo riconosciuto dal Ministero della Giustizia.

Avvio del Procedimento Giudiziario

Se la mediazione non ha esito positivo, il possessore può avviare un procedimento giudiziario per ottenere il riconoscimento dell’usucapione. Questo procedimento è di natura non contenziosa e richiede la presentazione di una domanda al tribunale territoriale competente. La domanda deve essere supportata da tutte le prove raccolte durante la fase preliminare.

Sentenza del Giudice

Il giudice esamina le prove e, se ritiene che i requisiti per l’usucapione siano stati soddisfatti, emette una sentenza che riconosce il diritto di proprietà al possessore. La sentenza deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari per rendere ufficiale il passaggio di proprietà.

Usucapione tra Parenti

Un aspetto particolare dell’usucapione riguarda i rapporti tra parenti. La legge italiana esclude la possibilità di usucapione tra parenti, indipendentemente dal grado di parentela. Questo perché la convivenza tra parenti spesso implica una tolleranza reciproca nell’uso dei beni, che non può essere considerata come possesso ai fini dell’usucapione.

Tolleranza tra Parenti

Se, ad esempio, una madre permette al figlio di vivere in un’abitazione di sua proprietà, questo comportamento è considerato tolleranza e non possesso. Pertanto, il figlio non può acquisire la proprietà per usucapione.

Tipi di Usucapione

Esistono diverse forme di usucapione, a seconda delle circostanze e dei termini temporali applicabili. Vediamo i principali tipi di usucapione previsti dalla legge italiana.

Usucapione Ordinaria

L’usucapione ordinaria si compie con il possesso continuato e ininterrotto per vent’anni. È la forma più comune di usucapione e si applica alla maggior parte dei beni immobili.

Usucapione Abbreviata

L’usucapione abbreviata, regolata dall’articolo 1159 del Codice civile, prevede un termine ridotto di dieci anni per l’acquisizione della proprietà. Si applica quando un soggetto acquista in buona fede un bene da chi si dichiara proprietario, ma non lo è effettivamente, e trascrive il proprio titolo di acquisto nei registri immobiliari.

Usucapione di Terreni Agricoli

L’usucapione di terreni agricoli può avere termini diversi a seconda delle caratteristiche del terreno. Ad esempio, per terreni montani o con reddito dominicale inferiore a 180 euro, il termine è ridotto a quindici anni. Se il terreno è stato acquistato con un atto poi rivelatosi nullo, il termine è di dieci anni.

Costi del Procedimento

I costi del procedimento per l’accertamento dell’usucapione dipendono dal valore del bene e dalle spese legali. Indicativamente, la parcella dell’avvocato può variare da 2.000 a 6.000 euro. A questi costi si aggiungono le imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Interruzione dell’Usucapione

L’usucapione può essere interrotta in caso di perdita del possesso per oltre un anno. Se il possessore viene privato del possesso e non riesce a recuperarlo entro un anno, il termine di usucapione si interrompe. Tuttavia, se il possessore riesce a recuperare il possesso attraverso un’azione legale, l’interruzione non è considerata valida.

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