Il frazionamento catastale è una procedura che permette di suddividere un terreno o un’unità immobiliare in più porzioni distinte, ognuna delle quali riceve un nuovo identificativo catastale. Questa operazione è fondamentale per aggiornare i registri del Catasto e regolarizzare la situazione delle nuove unità immobiliari.
Ma quando è necessario frazionare un immobile? Quali sono i passaggi da seguire? E quali costi bisogna considerare? In questa guida scoprirai tutto ciò che c’è da sapere sul frazionamento catastale.
1. Cos’è il Frazionamento Catastale e Quando è Necessario?
Il frazionamento catastale si rende necessario in diverse situazioni, come la vendita parziale di un immobile, la suddivisione di un’eredità o la creazione di nuove unità immobiliari all’interno di un edificio.
Vediamo alcuni dei casi più comuni in cui questa procedura è indispensabile:
1.1 Vendita Parziale di un Terreno o di un Immobile
Se il proprietario di un terreno o di un immobile vuole venderne solo una parte, è necessario frazionarlo per creare nuove particelle catastali.
Esempi:
- Un agricoltore vende metà del proprio terreno a un vicino.
- Un proprietario divide un edificio in due appartamenti per venderli separatamente.
1.2 Successioni ed Eredità
Quando più eredi ricevono un immobile in eredità, frazionarlo consente di assegnare a ciascuno la propria parte, evitando future controversie.
1.3 Lottizzazione per Nuove Costruzioni
Se un’area viene destinata a nuovi edifici, il frazionamento è necessario per creare lotti edificabili con proprie particelle catastali.
1.4 Divisione di Unità Immobiliari
Un proprietario può decidere di trasformare un grande appartamento in due unità indipendenti. In questo caso, è necessario un frazionamento catastale per regolarizzare la modifica.
1.5 Modifiche alla Planimetria
Se un immobile subisce una trasformazione strutturale (ad esempio, un magazzino diventa abitazione), potrebbe essere richiesto un frazionamento per aggiornare la planimetria.
2. Come si Effettua un Frazionamento Catastale?
Il frazionamento segue una procedura ben precisa e deve essere gestito da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere). Ecco i passaggi principali:
2.1 Verifica della Conformità Urbanistica
Prima di procedere, bisogna controllare che l’operazione sia consentita dal Piano Regolatore Comunale. Alcuni Comuni pongono restrizioni sulla suddivisione dei terreni o degli immobili.
2.2 Redazione del Tipo di Frazionamento
Il tecnico incaricato prepara il Tipo di Frazionamento, un documento grafico che rappresenta la nuova suddivisione dell’immobile, seguendo le normative catastali.
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Il frazionamento viene inoltrato telematicamente all’Agenzia delle Entrate – Catasto, allegando:
- Il Tipo di Frazionamento firmato dal tecnico.
- Eventuali autorizzazioni comunali.
- I dati catastali dell’immobile.
Dopo l’approvazione, il Catasto aggiorna le mappe e assegna nuovi identificativi catastali alle porzioni create.
2.4 Aggiornamento della Planimetria e Registrazione al Comune
Se il frazionamento riguarda un’unità immobiliare, è necessario aggiornare la planimetria catastale e comunicarlo al Comune.
3. Quanto Costa un Frazionamento Catastale?
I costi variano in base alla complessità dell’operazione e alla località. Ecco una stima indicativa delle spese:
- Tributo erariale per aggiornamento catastale (DOCFA): 70€ per ogni Unità Immobiliare Urbana (UIU). Questa nuova tariffa è fissa per ogni unità, inclusi i Beni Comuni Non Censibili (BCNC).
- Onorario tecnico (geometra, architetto, ingegnere): varia tra 600€ e 2.000€, a seconda della complessità del frazionamento e del professionista incaricato.
- Diritti catastali e imposte di bollo: possono variare tra 50€ e 200€, in base al Comune e al tipo di frazionamento richiesto.
- Eventuali spese per pratiche edilizie: se il frazionamento comporta modifiche edilizie, i costi per le pratiche possono oscillare tra 100€ e 500€.
- Spese notarili (se necessarie per atto di vendita o donazione): se il frazionamento è finalizzato alla vendita o al trasferimento di proprietà, le spese notarili possono variare tra 500€ e 1.500€.
- Aggiornamento della planimetria catastale: se richiesto, il costo per l’aggiornamento varia tra 150€ e 500€.
- Oneri comunali per autorizzazioni: dipendono dal regolamento del Comune e possono variare tra 100€ e 400€.
Il costo complessivo del frazionamento catastale può oscillare tra 1.500€ e 5.000€, a seconda del numero di particelle frazionate e delle esigenze specifiche del caso.
Consiglio: Prima di procedere, chiedi un preventivo dettagliato a un tecnico per evitare costi imprevisti.
4. Aspetti Legali e Fiscali da Considerare
Il frazionamento catastale può avere ripercussioni fiscali e legali. Ecco alcuni punti da tenere in considerazione:
4.1 Nuove Tasse e Imposte
Dopo il frazionamento, le nuove unità potrebbero essere soggette a:
- IMU e TASI → Calcolate sulla base delle nuove particelle create.
- Tasse di registro e ipotecarie → Se il frazionamento è legato a una vendita.
4.2 Obblighi Notarili
Se il frazionamento prevede un trasferimento di proprietà (es. vendita o donazione), sarà necessario un atto notarile.
4.3 Vincoli Urbanistici
In alcune zone, potrebbero esserci restrizioni o necessità di permessi edilizi per effettuare il frazionamento.
5. Differenza tra Frazionamento di Terreni e Immobili
- Frazionamento di un terreno → Si divide un lotto in più particelle catastali, spesso per uso edificabile o agricolo.
- Frazionamento di un immobile → Si suddivide una proprietà in più unità indipendenti, ognuna con un proprio subalterno catastale.
6. Conclusione: Quando Conviene Frazionare un Immobile o un Terreno?
Il frazionamento catastale è un’operazione utile per:
- Vendere una parte della proprietà.
- Suddividere un’eredità in modo equo.
- Creare nuove unità immobiliari indipendenti.
Se ben pianificato, può aumentare il valore dell’immobile e facilitarne la vendita o la gestione!
