L’Affitto con Riscatto: Una Guida Completa

L’affitto con riscatto, una formula contrattuale che unisce affitto e compravendita immobiliare, rappresenta una soluzione ideale per chi desidera acquistare un immobile ma non dispone immediatamente della liquidità necessaria e non può accedere a un mutuo. Questo metodo, regolato dal Decreto-Legge Sblocca Italia 133 del 2014, consente all’inquilino di diventare proprietario della casa dopo aver pagato un canone di affitto per un periodo definito, al termine del quale può decidere di acquistare l’immobile sottraendo dal prezzo finale quanto già versato come affitto. In questo articolo, esamineremo in dettaglio come funziona l’affitto con riscatto, i suoi vantaggi e svantaggi per le diverse parti coinvolte e le varie tipologie di accordo possibili.

Cos’è l’Affitto con Riscatto

L’affitto con riscatto, noto anche come rent to buy, è un tipo di contratto di locazione che prevede la possibilità per l’inquilino di acquistare l’immobile dopo un certo periodo di affitto. Questo contratto, che può essere stipulato tra privati o con un costruttore, include:

1. L’importo totale della compravendita: il prezzo di vendita dell’immobile.
2. La durata del contratto di affitto: generalmente fino a un massimo di 10 anni.
3. L’importo mensile dell’affitto: che può includere una maggiorazione da considerare come acconto per l’acquisto futuro.

Alla scadenza del contratto, l’inquilino può decidere di acquistare l’immobile pagando la differenza tra il prezzo di vendita pattuito e quanto già versato come canone mensile di affitto.

Esempio di Affitto con Riscatto

Per comprendere meglio il funzionamento dell’affitto con riscatto, consideriamo un esempio pratico. Supponiamo che un appartamento abbia un prezzo di vendita di 150.000 euro. Le parti stipulano un contratto di affitto con riscatto della durata di 10 anni con un canone mensile di 1.000 euro, di cui 500 euro per l’affitto e 500 euro come acconto sulla vendita. Dopo 10 anni, l’inquilino avrà pagato 120.000 euro, di cui 60.000 euro come acconto. Alla scadenza del contratto, se decide di acquistare l’immobile, dovrà pagare non 150.000 ma 90.000 euro (150.000 – 60.000).

Normativa di Riferimento

Il contratto di affitto con riscatto è regolato dal Decreto Legislativo Sblocca Italia 133 del 2014. Questo decreto stabilisce che:

• La durata massima del contratto è di 10 anni.
• Il canone mensile può includere una maggiorazione del 20-30% da considerare come acconto per l’acquisto.
• Il contratto deve essere trascritto nei registri immobiliari per garantirne la validità e la protezione da ipoteche e pignoramenti.
• In caso di mancato pagamento di almeno 1/20 dei canoni (anche non consecutivi), il proprietario può risolvere il contratto.

Vantaggi e Svantaggi dell’Affitto con Riscatto

Per Chi Compra

Vantaggi

1. Accesso Immediato all’Immobile: L’inquilino può abitare subito l’immobile.
2. Decisione di Acquisto: Alla scadenza del contratto, l’inquilino può decidere liberamente se acquistare o meno l’immobile.
3. Assenza di IMU e TASI: Durante il periodo di affitto, non è tenuto a pagare l’IMU e la TASI.
4. Nessuna Spesa di Manutenzione Straordinaria: Le spese straordinarie di manutenzione restano a carico del proprietario.
5. Facilità di Ottenere un Mutuo: Dimostrando uno storico di buon pagatore, sarà più semplice ottenere un mutuo.
6. Minor Importo del Mutuo: È possibile richiedere un importo per il mutuo che sia inferiore, risparmiando sui costi di gestione e sugli interessi.
7. Prezzo Bloccato: Il prezzo di vendita pattuito non può subire variazioni nel tempo, proteggendo l’inquilino da eventuali aumenti di mercato.

Svantaggi

1. Rischio di Svalutazione: Se l’immobile si svaluta durante il periodo di affitto, l’inquilino dovrà comunque acquistarlo al prezzo pattuito.
2. Vincolo Contrattuale: Alcuni contratti possono essere vincolanti, obbligando l’inquilino ad acquistare l’immobile alla scadenza del contratto.

Per Chi Vende

Vantaggi

1. Canone di Affitto Maggiorato: Il canone di affitto include una parte di acconto sulla vendita, risultando generalmente più alto.
2. Proprietà dell’Immobile: Il venditore rimane proprietario dell’immobile fino alla fine del contratto.
3. Prezzo Bloccato: Il prezzo di vendita pattuito non può subire svalutazioni di mercato.

Svantaggi

1. Tasse e Imposte: Il venditore deve farsi carico di IMU, TASI e altri oneri della proprietà durante il periodo di affitto.
2. Rischio di Inquilini Morosi: Se l’inquilino non acquista l’immobile e non libera l’abitazione, il venditore deve ricorrere al giudice per recuperare la proprietà.
3. Mancanza di Liquidità Immediata: Non ricevendo subito il prezzo di vendita, il venditore non può disporre immediatamente della liquidità.

Tipologie di Affitto con Riscatto

Esistono diverse tipologie di contratti di affitto con riscatto, ciascuna con caratteristiche specifiche:

Rent to Buy

Il rent to buy prevede un contratto di locazione con una maggiorazione del canone mensile che viene trattenuta dal venditore come acconto sulla vendita. Generalmente, ha una durata di 5 anni e, al termine del periodo, l’inquilino può decidere se acquistare l’immobile.

Riscatto Automatico

In questo caso, il contratto è vincolante e prevede l’acquisto automatico dell’immobile dopo un certo numero di canoni o al raggiungimento di una somma di denaro stabilita. Il passaggio di proprietà avviene automaticamente senza ulteriori accordi.

Buy to Rent

Questo contratto prevede la stipula contemporanea del contratto di locazione e del preliminare di vendita. Il passaggio di proprietà dell’immobile avviene subito, ma il pagamento viene dilazionato nel tempo. La proprietà diventa effettiva solo dopo il pagamento dell’ultima quota.

Senza Anticipo

Questa formula non prevede un anticipo sul futuro acquisto dell’immobile. Il proprietario si tutela con una scrittura notarile che fissa un vincolo di vendita dell’immobile all’inquilino entro una data stabilita.

Conviene l’Affitto con Riscatto?

L’affitto con riscatto è una soluzione vantaggiosa per chi desidera acquistare una casa ma non dispone immediatamente delle risorse necessarie per farlo. Permette di accumulare un acconto attraverso i canoni di affitto e di stabilire una base per l’acquisto futuro dell’immobile, senza dover ricorrere subito a un mutuo. D’altra parte, offre anche al venditore l’opportunità di ricevere un canone di affitto più alto e di vendere l’immobile a un prezzo bloccato.

Tuttavia, come per ogni formula contrattuale, è importante valutare attentamente i termini dell’accordo, le proprie esigenze e le condizioni di mercato. Sia l’acquirente che il venditore devono considerare i potenziali rischi e benefici, per assicurarsi che l’affitto con riscatto sia la scelta giusta per loro.