Conduttore e Locatore nel Contratto d’Affitto: Quali Sono le Differenze?

Quando si parla di contratto d’affitto, si fa riferimento a un accordo che coinvolge due parti fondamentali: il conduttore e il locatore. Spesso c’è confusione terminologica e mancanza di chiarezza riguardo ai diritti e ai doveri delle rispettive parti, nonché alla ripartizione delle spese da sostenere. In questo articolo, esamineremo dettagliatamente gli adempimenti che devono essere rispettati da ciascun soggetto coinvolto nel contratto d’affitto per l’utilizzo di un immobile.

Locatore e conduttore: cosa li differenzia?

Per prima cosa, è importante chiarire chi sono i due soggetti che stipulano consensualmente un contratto d’affitto, in quanto hanno diritti e doveri ripartiti in maniera equa:

• Conduttore (o locatario, comunemente definito “inquilino”): È la parte contrattuale che riceve l’immobile. Pagando un canone concordato (canone di locazione), acquista il diritto personale di godimento del bene locato.
• Locatore (o “padrone di casa”): Chi mette a disposizione l’immobile per un determinato periodo di tempo, con l’obiettivo di generare entrate economiche.

Il contratto d’affitto tra conduttore e locatore: diritti e doveri

Il contratto d’affitto è un accordo consensuale tra le due parti sopracitate. Il locatore si impegna a consegnare al conduttore l’immobile per un determinato periodo, in cambio di una somma di denaro pattuita, che verrà versata periodicamente dal conduttore. Quest’ultimo, nei tempi concordati, dovrà restituire l’immobile nello stesso stato in cui gli era stato consegnato.

Natura del contratto d’affitto

Il contratto d’affitto è di natura consensuale e ha forma libera, ovvero il codice civile che ne disciplina le regole e il contenuto non richiede una forma contrattuale specifica e tipica. Questo perché i contratti di affitto possono variare nei contenuti (esempio: durata, corrispettivo) a seconda delle circostanze.

Elementi essenziali del contratto d’affitto

La legge riporta però elementi specifici che devono essere inseriti obbligatoriamente in ogni contratto d’affitto:

• Generalità delle parti: Informazioni dettagliate su locatore e conduttore.
• Descrizione dell’immobile: Dettagli precisi sull’immobile in questione.
• Importo del canone pattuito: La somma di denaro che il conduttore dovrà pagare.
• Modalità di versamento: Come e quando il canone dovrà essere pagato.
• Durata della locazione: Il periodo durante il quale il conduttore avrà il diritto di godere dell’immobile.
• Dati catastali: Informazioni necessarie per la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.

Obblighi del conduttore

Il conduttore deve rispettare una serie di obblighi fondamentali durante la durata del contratto d’affitto:

1. Pagamento del canone: Deve versare nei termini convenuti la somma di denaro pattuita per l’utilizzo dell’immobile.
2. Cura dell’immobile: È tenuto a preservare il bene senza apportare danni, utilizzandolo secondo la diligenza del buon padre di famiglia (articolo 1587 del codice civile).
3. Restituzione dell’immobile: Deve restituire l’immobile al locatore nelle stesse condizioni in cui gli era stato affidato, senza realizzare modifiche che possano alterarne le caratteristiche.

Obblighi del locatore

Il locatore, dal canto suo, deve rispettare obblighi specifici secondo l’articolo 1571 del codice civile:

1. Consegna dell’immobile: Deve consegnare al conduttore l’immobile in buono stato di manutenzione.
2. Manutenzione dell’immobile: È tenuto a mantenere l’immobile in uno stato idoneo all’uso convenuto, eseguendo tutte le riparazioni necessarie, soprattutto quelle di manutenzione straordinaria (es. riparazione del quadro elettrico).
3. Garantire il pacifico godimento: Deve garantire al conduttore il pacifico godimento dell’immobile durante la locazione.
4. Restituzione del deposito cauzionale: Dopo aver accertato la mancanza di danni, deve restituire il deposito cauzionale al conduttore.
5. Registrazione del contratto: Deve occuparsi della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate se la locazione ha una durata superiore ai 30 giorni.

Ripartizione delle spese condominiali

La ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino è regolata dall’art. 9 della Legge 392/1978. Le spese ordinarie sono a carico del conduttore, mentre quelle straordinarie devono essere sostenute dal locatore.

Spese a carico del conduttore

Le spese ordinarie includono:

• Servizio di pulizia: Costo per la pulizia delle aree comuni del condominio.
• Fornitura di acqua ed energia elettrica: Costi relativi ai consumi di acqua, elettricità, riscaldamento e raffreddamento.
• Manutenzione dell’ascensore: Costi per la manutenzione ordinaria dell’ascensore.
• Spurgo dei pozzi neri: Costi per la manutenzione dei servizi comuni.

Spese a carico del locatore

Le spese straordinarie includono:

• Rifacimento degli impianti: Costi per la riparazione o sostituzione degli impianti condominiali.
• Ristrutturazione della facciata: Costi per interventi strutturali alla facciata dell’edificio.
• Adeguamento alle normative: Costi per adeguare lo stabile alle normative vigenti.
• Compenso dell’amministratore e assicurazione del condominio: Costi che il locatore deve sostenere per l’amministrazione e la protezione del condominio.